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中国一大群人或将迎来新一夜暴富机会

发布时间:2021-02-22 15:54:35 阅读: 来源:差压表厂家

中国一大群人或将迎来新一夜暴富机会

编者按:来自商业周刊中文网的文章认为,当下一大群体中国人得到的政策红利,一夜暴富不是不可能。如果制度设计得当,未来这只巨大的母鸡能下出诸多金蛋来。

最近韩土豪特别闹心,人长大了,烦恼也多了,韩土豪身为一个城市人,他的烦恼竟然是没有农村户口,矫情到不行。农村户口为何如此紧俏了?当下农民得到的政策红利,一夜暴富不是不可能。  单就土地而言,目前中国农民拥有的建设用地与所有城市建设面积相当,都是2.5亿亩。每年的全国财富榜上多次出现城市地产商的名子,而大都市的普通居民因为拥有几套房子也成了过去做梦都不敢想象的百万、千万富翁,城市的土地成为能下金蛋的母鸡,给城市居民带来巨量的财富。而拥有同样面积土地的农民其年收入刚过6千元,每年土地给农民带来的财产性收入不足3%,2.5亿亩的农村土地成为一个不会下蛋的母鸡。  不过,最近刚刚通过的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,把束缚在这只母鸡身上的诸多枷锁卸掉。中国人民大学教授郑风田称,如果制度设计得当,未来这只巨大的母鸡也能给农民兄弟下出诸多金蛋来。  土地制度改革再次迎来历史性节点  日前召开的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 (下称《决定》)。《决定》指出:“要赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能;建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”   公开信息显示,截至2011年上半年,全国实行家庭承包经营的耕地面积为12.77亿亩;截至2010年,农村集体建设用地约为2.5亿亩。即便不包括农民承包的林地、草地等,据专家估算,仅承包耕地一项,每年将撬动1.3万亿元资金;而农村建设用地的价格可能高达130万亿元。  激活土地这一农民最大的资产,必将唤起沉睡的巨量资本,给农民、农村及相关产业带来无穷的想象力。  第一个政策红利是5000万亩的农村经营性建设用地直接入市。  决定》规定“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。”  过去农村经营性建设用地,既不能抵押,也难以进入市场进行交易。而城市土地没有多少限制而身价百倍,同权不同利现象严重。不少地产商买到土地后,拿土地作抵押获得资金,即可以建设商业设施获得收益,也可以建工厂进行产品生产。虽然早在十七届三中全会中央就提出逐步建立城乡统一的建设用地市场,但五年过去,基本上原地踏步。  原因很简单,目前的征地是垄断制度,农村土地要想搞建设就必须征地,地方政府低价拿地高价卖出获得土地财政,农地直接入市首先会动了地方政府的奶酪,如果没有上级的统一布置,单纯靠地方政府推动会很难。所以必须出台中央层面更具体的操作规则,才能让政策红利落地。另外目前的农村集体土地,所有权界定也是不清楚,要防止各个上级以集体领导的名义把农村建设用地低价拿出,成为变相的征地。应该建设透明的制度,让农民有参与权与表决权,让农民以土地入股,保证土地增值收入中农民的利益。  第二个政策红利是18亿亩承包地的抵押、入股、转让权。  决定》规定:赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。  这次把耕地的抵押权终于给了农民,是个了不起的进展。通过确权颁证,中国目前已为进一步放开三权(处置权、抵押权和转让权)奠定了基础。18亿亩耕地的抵押权很重要。中国城镇居民靠房产证抵押可以很容易得到贷款,最近看一篇经济学顶级期刊发表的论文,研究结论是1993年中国城里的房改政策让城市居民获得了房屋产权证,紧接而来的效果就是城市创业的迅猛发展,居民可以用房产抵押得到的资金来创业。  中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平说:“从产权方面以及通过市场转让这些权利的能力而言,这是向前迈进了一步,这是正确的方向。但要真正把它付诸实践,还有很多工作要做:法律方面,市场规则,哪些类型的土地可以转让,等等。”  报道称,在这一变革之下,农民将受益于政府推进城镇化和提高农业发展水平的目标。由于其土地的安全性提升,并且有权抵押其中一些土地,农民可以拥有更多的资金迁移到城市,或者投资扩大农场并使之机械化。  目前,中国土地市场仍处于一种城乡分割状态,城市和农村土地享有不同权利。城市国有建设用地有正式的土地交易市场,实行市场定价,而农村集体建设用地要想流转,就必须通过政府征收转换为国有建设用地后才可交易。随着农村集体建设用地资产价值的不断显现,未来必须充分尊重农民的土地财产权利,让农民更多参与现代化进程、共同分享发展成果。  第三个政策红利是2亿亩宅基地试点抵押、退出、转让权。  决定》指出,赋予农民更多财产权利,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。  2亿多农户,每户农民都在农村有宅基,近2亿亩宅基。但这个宅基地既不可能抵押,又不能退出,造成资源的极大浪费。两只老鼠的理论折射出流动农民工的悲哀:农民工在农村老家的房子让老鼠住,自己在城里打工却只能住老鼠窝。城市房价远超出大部分农民工的购买力,而老家的宅基地却无法退出变现成资本。中国台湾当年的城镇化得益于农民把家乡的土地与房屋买掉后可以在城里买到房子。三中全会决定要试点建立农民宅基地的抵押、退出、转让机制,允许农民在其他农村获得宅基地,这应该是一个大的制度创新。  如何允许农民宅基地可以抵押贷款,以此为支点,可以撬动中国农村的内需市场,从而可以换回国家整体经济再快速增长30年。中国农村的农民一生中投资最大的一笔应该是住房,占他们一生投资的60%。如果农民可以用自己所建房子进行抵押贷款,靠月供来偿还贷款,农村的内需就可以撬动了,他可以每年能够拿出一部分钱来干除了攒钱建房以外的事了。  农民在土地上拥有以下几类财产权利:一、对土地拥有一定年限内的经营权,并可以将拥有的土地进行财产化,作为法律及经济地位的象征。如使用、收益、流转土地的权利。二、在土地增值的情况下,拥有对增值部分的摄取权利。如土地流转中租金升值的部分,也同样归农民享有。三、在让渡土地相应权益时,拥有获取等值补偿金的权利。旧城改造、城乡一体化建设等过程中,更应强化这种权利。如在拆迁中,很多农民并没有拿到与其土地价值相符的补偿款。  对此,湖北孝感籍的大学毕业生彭帅(化名)颇有感慨。彭帅的户口在农村老家,2009年他刚工作时,正值房价迅速上涨的前夜,当时他想在自己工作的二线城市买套房子,但还差一大笔钱,于是还不太懂土地相关法规的他产生了一个朴素的想法,就是用家里的承包地作抵押进行贷款,结果打听了一圈,才发现根本行不通,没有一家银行给他贷款,最终他只能看着房价高涨,望房兴叹。他说,“如果当时赋予了承包经营权抵押、担保权能这些财产权利,我当时就能买上房了。”   相关评论>>>  吴国平:板块投资机会精彩纷呈 坚定看好土改股  成思危:中国农民土地问题难度相当于第二次土改   中金:农村建设用地直接入市 土改加速房地产泡沫破裂   国泰君安:土改释放制度红利 盛宴不容错过  叶檀:土改金改企改三要点皆破题 中国进入新时期  华生:土改政策积极又谨慎

土改政策超预期 多家农业上市公司称盼望获益  日前十八届三中全会改革公报全文公布,公报中有两处提及土地制度改革:一是“要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场。”;二是“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。”  本报记者采访了解到,相关上市公司目前“紧盯政策”、盼望获益。  三中全会对土地改革的提法被业内专家解读为“超于预期”,不过,也有研究人士对记者提到,从改革时间表来看,农村建设集体用地实现与国有土地同等入市、同权同价仍需要较长时间,实施起来亦有难度。  对于三中全会关于土改的提法,研究人士普遍认为“超出预期”。平安证券首席经济学家钟伟在11月13日就曾指出,“土地农业体制改革可能是《公报》的最大亮点。”钟伟认为,未来农民依据《土地承包法》和《物权法》所拥有的承包土地在确权后,可以继承、入股和抵押、依法流转,因此农民对土地的权益将赋予农民更多财政权利,而和实际的土地耕作逐步分离。  “方案提得挺好的,尤其是‘允许农村集体经营性建设用地今后在符合规划和用途管制的前提下,出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价’这一点,指明了以后土地改革的方向。”申银万国高级宏观经济分析师李慧勇对本报记者表示,“目前最大的问题是存在法律障碍。”  “我理解的这条改革的意思就是,以后农村集体建设用地或能直接转为工业用地,取消政府收回、规划继而招拍挂这个环节。”一位长期观察土地市场的研究人士对记者指出,“不过,这都要待农村集体建设用地确权完毕。”  “这条改革现在还不会对房地产市场产生什么影响,同地同权的实施需要相关法律的修改,养老、户籍制度的改革跟进,社会保障制度的建设等等,农村集体建设用地不会那么快直接进入市场。”李慧勇表示。  李慧勇称,改革的目标是2020年实现,目前城市的房地产叫不动产,有区域限制,这一点是农用地不可替代的,从具体做法来看,很有可能是成熟一个做一个,从国内几个地方开始试点,若成功再进行法律的修改,最后铺到全国,达到城乡互流互通。  “目前各地的土地流转比较激进,我感觉可能日后会有刹车,如果土地流转的效果会‘伤农’,那么改革将会受阻。”和前述专家不同,北京地区一位券商农业研究员表示出了对土改的担忧。  投资人士指出,目前土改的方案属于顶层设计,细则未出,实际上具体对上市公司的影响也比较模糊;土改概念公司受益土改的模式主要是:一是本身存有大量土地的公司,如北大荒等,另一类则是从外界承租土地进行规模化种植的公司,如辉隆股份(002556.SZ).  亚盛集团(600108.SH)和北大荒(600598.SH)是“持地”的典型,对于三中全会关于土改的解读,亚盛集团人士表示,“关于市场的影响不作评论。”资料显示,该公司现有权属土地342万亩,牧场地246万亩。而北大荒方面则称,目前未收到关于土地流转的任何资料和文件,对“公司目前是否试水土地流转”并未作出正面回答。  辉隆股份10月29日曾在投资者关系活动上表示,公司参与农村土地流转全部采取租赁的方式,在安徽省全椒县参与了土地流转,承租面积2万多亩,积极探索发展高效生态农业。  11月18日下午,辉隆股份董秘邓顶亮对本报记者解释:“公司在上市前其实已经在做一些土地流转的工作,目前我们出现金把土地承租过来进行一些传统种植和特色种植,但是农村集体建设用地的土地流转目前还没有细则,所以这一块我们暂时没有动作,如果有相关政策出来,我们也不排除做这样的尝试。”  不过,仍有农业相关上市公司表示出对土改的期许。  对于十八届三中全会关于土改带来的机遇,农机上市公司新研股份(300159.SZ)方面人士对本报记者称,“主要是会受到土地流转的影响,到时候肯定会提高农业机械率,对公司农业机械销售、拓展市场有帮助,这个是最直接的影响。”(21世纪经济报道)

“土改”孕育巨大政策红利 农民将成最大受益者  《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》关于土地制度改革的描述引发了市场巨大关注。有关专家认为,随着改革具体细则的逐一落地,权属关系逐步完善的农村、被赋予更多财产权的农民将成为新一轮改革的最大受益者。  两处直接牵涉集体土地制  从《决定》看,有两处直接牵涉到农村集体土地制度改革。第一处是建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价……完善土地租赁、转让、抵押二级市场。  第二处与第一处互相呼应——稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营。  这两条为下一步农村土地改革指明了方向。改革开放经过三十年,我国农村的主要工作已从解决农民的温饱转化到了如何使农民富裕起来,在城市实现飞跃性发展后如何弥补日益加大的城乡发展差距。要帮助农民致富需要发展农村生产力,动员农村各种生产要素尤其是家家户户都有的土地经营承包权实现市场化流动是不可回避的问题。  华中师范大学中国农村问题研究中心教授邓大才认为,受农村产权不能流转的制约,农民手中的土地证和房屋产权证,只是一种虚拟的权利,不能转化为市场资本。一旦实现了建设用地城乡一体化,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,意味着在现有政策框架内,这些虚拟的权利都能够在市场中变现。  不少人士也看到了农村土改中巨大的政策红利,认为《决定》中对于农村土地承包经营权的抵押、担保权能的放开是重大突破,可以激发出银行为“三农”输血的热情。襄阳市银监局副局长贾德志说,抵押物不足是当前信贷资金下乡难的重要原因之一,土地承包经营权、宅基地抵押权的放开,意味着这些都可以作为不动产未纳入信贷抵押范畴,为金融下乡打开了桎梏。  需建产权登记交易机构  有关部门和业内人士认为,《决定》对土改做出了制度框架性安排。根据以往的经验,具体细则需要打破过去行政机关大包大揽的思维,通过市场化手段赋予农民财产权,通过建立全国统一的农村产权登记制度,开发统一的登记交易系统,来实现农村土地经营权的流转、抵押、担保。  有关专家建议,整合资源,至上而下地建立统一的综合农村产权登记机关。“由地方政府牵头,联合农业、林业、国土、司法等相关职能部门和监管部门针对‘三权’抵押贷款业务开展中涉及的各个环节出台相应指导意见,规范‘三权’抵押贷款的评估登记、操作办理、业务监管和风险处置等关键环节,明确相关职能部门和监管部门的各项职责,指导银行业金融机构合规有序地开展‘三权’抵押贷款。登记机构建立后对土地流转要施行强制性登记,逐步减少场外交易,使农村产权市场也走向规范化。”  还有业内人士建议,对农村资源不仅要建立统一的登记机构,还要完善农村资源产品流转市场。“三权”抵押贷款的抵押物不仅要能规范、方便地进行抵押,还要能规范、方便的流转和处置,这样才是一个良性、可持续的市场。(中华工商时报)

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